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调查总结|热点和二线城市(17): Xi安文章

发布时间:2020-10-16 18:31:57   作者:lol下注平台   来源:www.qblkj.com

预计阅读时间:13分钟

目前供不应求,需求“坚挺”,但部门和地区潜在的去压力凸显。

作者/杨克威,于

西宁史静下辖11区2县,南依秦岭,北依渭河。在大都市成长的规划中,南方已经进入秦岭的曲江新区和高新区,现在只能向北方向成长。除息县新区外,城北和浐灞生态区被视为上半年Xi市的重点区域,也是我们调查的重点区域。为了全面分析Xi市场,我们将从量价变化、区域房价梯度、项目淘汰、客户偏好等方面进行分析。

房地产市场增长

一个

2015-2018年,规模稳定在1500万平方米的前列

在过去的两年里,有限的供应一直很差,交易规模已经下降

2015年之前,市场相对封闭,土地市场不成熟,征地集中在当地小开发商。产品以面积小、容积率高、刚好需要的产品为主,得益于人口基数大,整体市场周转面积基本稳定在1000万平方米左右。

2015年,随着融创以6000余元的价格从公开市场上拿下融创一院项目,Xi安地方拍卖正式进入招投标、拍卖、挂牌的正式流程,出价最高者胜出。从此,Xi房地产的市场化真正开始了。从2015年到2018年,Xi安的营业额一直保持在1500万平方米左右。

2019年以来,整体成交量同比由正转负,主要原因是供应量有限。多年来的交易量导致Xi安的库存稳步下降。从审评委的监测数据来看,2020年8月底,Xi的狭义库存下降到694万平方米。去化工周期只有5.5个月,尤其是高新区、曲江新城等重点区域,几乎“无销售空间”。所以碧桂园云顶之类的项目成了热门彩票,认可度和加注比例。

从房价变化来看,2015年也是分界点。2015年之前,Xi的房价相对稳定,基本在6000元/平方米左右。随着全国房地产市场的回暖,自2016年第四季度以来,Xi的房价稳步上涨。2017年突破1万元/平方米,2018年达到1.3万元/平方米。2020年8月底,均价已经超过15000元

当前市场

2

3月后,市场成交量迅速反弹,供不应求

浐灞、城北集中大容量

自3月以来,Xi新安的新房成交量逐月增加,2020年8月达到150万平方米,明显高于去年同期。这两个月基本保持了供大于求的趋势。其实西方待售项目并不多。高新区、曲江新城等热门地段几乎没有房子卖,使得客户群不得不外溢到城北、邯郸、息县新区买房。由于2020年上半年城北和邯郸的成交量相对较大,我们主要对这两大板块进行了调查。

由于最近亚运会的流行,浐灞地区的价格上涨也非常显著。以华润置地未来大都市为例,房价从去年的9000元/平米涨到了14000元/平米,大部分品牌开发商都比较集中。整体开发量大。华润和绿城预计有1000多亩土地待开发,融创已达到500多亩,现在是一片供不应求的热土,基础设施设施集中在亚运会场馆等功能性设施上。基本的商业、交通、医疗、教育设施相对匮乏,生活氛围差。此外,短期内房价上涨过快,需求透支也很严重。

城北销量大,主要是因为郑融紫雀台、中南琦君、融创官塘陈语安的持续销售。疫情过后,三大公关

从高辛、曲江、经济发展到大明宫

四点价格梯度,而不是循环价格梯度

Xi市的房价梯度明显不同于一线和其他二线城市。一般来说,经济景气的时候会以环线理论和区域价值理论为主,按行政区或环线划分房价。以上海为例,内环房价高于中环和外环,而Xi总体增长以产业为导向,以开发区模式和跨越式增长为主,具有明显的产业导向特征。目前四大高房价集中在城南高新区(1.9万元/m2)、城南曲江新城(1.6万元/m2)、城北经济开发区(1.5万元/m2)、城北大明宫板块(1.7万元/m2)。详细看一下:

城南高新区是1991年3月国务院批准的第一批国家级高新区之一,经历了30年的发展,目前主要集中在Xi重点高新技术产业。2019年,Xi高新区绿色GDP为2098.7亿元,处于中心大都市前列,人口密度大,承受能力强,因此占据了较高的房价,但现在主要受供应限制,没有购买空间,使得区域客户外溢到丰东新城、曲江新城甚至。

城南的曲江新城仅次于高新区。曲江虽然不如高新区的工业麋鹿收藏,但客户购买力不弱。AVIC及其所有研究单位都聚集在这里。此外,整体生态状况良好,教育设施完善,宜居性强,也是Xi典型的改善区。

城北经济开发区整体上主要依靠南部Xi的有限增长。由于秦岭的阻隔,2006年Xi政府提出了“大城北”的构想。2011年,市政府、市委、人大、CPPCC等四个政府班子迁至北郊靠近三环路的凤城八路,也带动了各部门的产业转移。大部分品牌房地产企业的西北总部都在这里,比如恒大、郑融、凯撒,类似于上海虹桥商务

城北的大明宫也是近年来最活跃的地段之一。2020年上半年,交易量持续增长。以郑融紫雀台为例,整体平均成交价格从2020年3月的16000元/平方米上涨到18400元/平方米,仍保持较高的成交热度,4-6月每月约150套。

Xi安的房价梯度理论认为,越靠近这四点,房价越高,然后依次递减。因此,Xi市整体房价梯度基本上是高辛、曲江第一梯队,京凯、大明宫第二梯队,浐灞、息县新区第三梯队。其中,即使环城路已经拿出来,出售的项目还是1.8-2万元/平方米。丰东因为靠近高新区所以卖的好,从高新区部门接手了溢出的客户。

顾客来源与购房偏好

城南高于城北,以地理和急需客户为主

城市北部中高端改善聚集

总的来说,Xi安对城北的接受度低于城南。人们更喜欢高新区和曲江新城置业。如果购买力不足,他们会选择其他区。现在主要是因为曲江新城和高新区比较稀缺,也使得部门正好需要和完善客户群向城北、西县、浐河、城北等其他地区外溢。从我们的主要研究领域来看,客户群仍然是

浐灞的客户主要集中在以下三类:一是在港区工作的地域客户;二是生活在浐灞的改良客户;第三,在Xi没有购买力的急需顾客。

城北大明宫现在算是改良版了,卖的产品面积一般在120平米以上。客户群结构以郑融紫雀台为例

从Xi平安疫情后市场的苏醒情况来看,购买力比较充裕,疫情后房地产销售整体好转好于刚刚需要,房屋置换需求仍然比较旺盛。现在由于政府限价令,部门项目一手倒挂还是有利可图的,房价还有一定上行空间。

与Xi的整体购买力相比,高新区的最高限价有望达到30000元/m2,超过20000元的价格有望每月降低100套左右。2.7-2.8万元/m2减少40-50套问题不大。一旦价格超过3万,很可能面临降价的问题。

在这种情况下,房价几乎翻了一倍,但该地区的生活设施不足,缺乏生活氛围仍然是主要缺点。15000元/平米只是整体购买力的瓶颈。如果超过这个门槛,整体也会面临去建设的问题。

土地市场

总体土地供应不足,计划完成率低

对地价上涨下未来销售价格实现的质疑

2015年至2017年,Xi市土地市场交易总量稳步攀升,2018年集中释放达到高点。与土地相关的土地交易超过2000万平方米,2019年略降至1957万平方米。2020年以来,与土地相关的土地交易已达1879万平方米。然而,与Xi年营业额1500万立方米的需求规模相比,土地供应仍然严重不足,Xi安的销售主要受供应限制。

从交易结构来看,2018年后,西县新区已经取代曲江新城成为土地拍卖供应的重点,土地供应量相对较大。但目前整体土地供应已经基本见底:秦、汉新城因秦咸阳宫遗址开发几乎暂停,滇东、滇西不少土地为绿地或遗址覆盖带。滇东没地,滇西还有些股票。机场和泾河新城有大片土地,但和主城关系太远。

从整体地价变化来看,自2017年以来,Xi市地价逐步上涨,住宅用地平均交易价格从1563元/平方米上涨到3647元/平方米。高新区待开发土地中最自制的地价基本在1万元/平方米左右。西咸新区的边缘板块——冀东新城,近期有一个商住地块出售。【2020】西咸新区12号XXKG-DZ 01

住宅企业竞争

万科、融创等“寡头”

单个城市的股权销售可以达到300亿元

Xi安房地产企业的竞争格局属于“寡头垄断”,两大寡头是融创和万科,属于第一梯队。他们只在Xi和咸阳工作,单个大都市股权后年销售额可达300亿元。融创是主要的高端,有很多很贵的楼盘在卖,万科主要是卖的比较多。

第二梯队可达数百亿在Xi安,预计今年有4-5个,主要包括碧桂园、惠今、绿地、中南、阳光城。

第三梯队,年销售额基本集中在50-100亿元,包括中海、华润、保利、招商局、绿城。

观点

供应不足,需求“坚挺”

然而,土地价格上涨,房价见顶,不往复的风险凸显

虽然Xi整体楼市仍处于火热状态,但受供应限制,整体成交量逐年下降。从销售结构来看,主城内的供应被淘汰,高新区和曲江新城几乎“无房可卖”,使得这两个区的高购买力客户群体不得不退而求其次,转向城北经济开发区或大明宫提高购房。随着西县新区房价上涨,选择严重受限,然后集中在东部。总体来说,买房欲望比较强,需求规模比较大。

然而,需要注意的是,一方面,区域价格瓶颈已经出现

典型项目1:华润置地未来大都市

案例图

地点:Xi长安奥体中心浐灞南侧

物业类型:小高层和别墅

装饰:粗糙/精装

建筑面积:599,887平方米

家庭总数:2178

开放时间:2018年10月26日

价格:毛坯房13500元/平米,小高层精装14000元/平米

主要户型:3房2厅1厨1卫102平米;3个房间,2个大厅,1个厨房和2个浴室,115,121和132平方米

项目说明:项目占地600多亩,共分9个地块进行开发。DK1是一家6.7万平方米的企业,设置DK2写字楼,DK3住宅售罄,容积率不到2.5,绿化率35%。现在,DK8二号楼和四号楼,DK9五号楼和六号楼在卖。上周推出300多套房,小高层1.4万元/平米精装,其中

下一批预计开平房,11号楼和14号楼,128-168平米,两户一梯,均价13500元/平米。等待预售证明到位,根据客户存储情况,平房可能面临数千人摇号。原因是,一方面,由于价格限制因素,整体性价比高,从第一年的均价10000元/平米到14000元/平米,买家对房价持看涨预期;另一方面,金地、融创、绿城等品牌地产企业在该地区聚集,融创预计10月底开业,发布平均售价1.5万元/平米,也加剧了恐慌性购买心理。

虽然平时游客不多,但项目整体知名度较高,周末游客数量可达100-200人。主要客户是投资人,地域客户正好需要。

典型项目2:郑融紫雀台

案例图

位置:大明宫板块在城北,凤城五路与御景路交叉口东南角

物业类型:小高层和高层

建筑面积:150,822平方米

家庭总数:925户

装饰:精装

主要户型:3室2厅1厨2卫143161平方米,4室2厅1厨2卫161平方米;4个房间,2个大厅,1个厨房,3个卫生间,178平方米

开放时间:2019年11月28日

价格:18472元/平方米

项目点评:项目于去年11月开业。由于冬季气候,开盘交易相对暗淡。自疫情后开盘以来,整体成交明显反弹。一方面整体交易量持续增加,每月基本淘汰100多套房。3月85套,4月168套,5月140套,6月130套。另一方面,开盘价持续上涨,销售折扣基本取消。客户结构方面,城北区的客户群已经达到60%,15%左右是原浐灞客户群的改善和回报,10%是曲江高科技客户群,15%是外来投资者,大部分在北方和上海。在渠道上,项目和外壳互相帮助,引导客户的效果更好。交易中贝壳和自营的比例基本是五五开。

典型项目3:云顶碧桂园

案例图

位置:曲江新城芙蓉西路以东,地铁4号线金拓站以南

物业类型:多层、小高层、高层、超高层

建筑面积:669,782.4平方米

家庭总数:2290

装饰:精装

开放时间:2020年3月

主要户型:3房2厅1厨2卫,143平米;4房2厅1厨3卫190平米;4个房间,2个大厅,1个厨房,4个浴室,248平方米

价格:23763元/平方米

项目点评:项目位于曲江二期和航天焦点。项目周边已经有楼盘交付,如惠今、中海、万科等。该项目有四所学校,沿4号线和11号线(规划),两条地铁,南边是R&F市。生活氛围不错。项目2020年3月首开,现在已经推了8次。从项目历史来看,基本达到每月1-2次。在商品量小的月份,可以达到7-8亿元,商品累计价值在50-60亿元左右。小区28栋,现在19栋已经售罄,约占2/3。打算年底清算。又有4栋楼即将推,226套房已经招了603人,比例133.36万。从客户偏好来说,140平米的小单元基本可以当天售完,剩下200平米以上的大面积单元可以在开盘当天降低到90%以上。在客户群体层面,曲江本地地域客户居多,占70-80%,很少有外商根据推房面积的差异有比例上的差异,供应小面积的外商比例会增加。项目热销的原因是:一是Xi南郊优质楼盘相对稀缺,周边没有直接竞争产品;第二,由于受价格限制,项目价格与周边于恒质量较差的二手房价格基本持平,对提高南郊地产的客户基础比较有吸引力。目前该项目以自营为主,不与贝壳互助。

排版|孙

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